No mês de fevereiro, com pouquíssima divulgação, passaram a vigorar entendimentos do Tribunal de Justiça de São Paulo que impactam diretamente nos interesses do Consumidor que comprou imóvel na planta.

Abaixo, seguem alguns comentários elaborados pelo Advogado Alexandro Guirão, Sócio do Guirão Advogados, que já foi Diretor do Procon (2009/2011) e tem grande experiência com o tema, especialmente como palestrante do assunto (https://www.youtube.com/watch?v=8nBvJE-qU6g) .

Normalmente os contratos de Compra e Venda de Imóvel na planta não trazem em sua redação nenhuma cláusula prevendo punição para a construtora que atrasa a entrega do empreendimento. Desenvolvemos uma tese que estende a mesma punição normalmente prevista para o Consumidor inadimplente para a construtora inadimplente, que deve incidir sobre a obrigação que se encontra atrasada (a entrega do imóvel; logo, a base de cálculo do valor da multa deveria ser o valor do contrato, atualizado, ou o valor de mercado do bem). Embora já tenhamos obtido êxito em algumas questões idênticas, a Súmula 159 do TJ de São Paulo afastou a incidência de multa por atraso na obra por equivalência à multa aplicada por atraso do comprador/consumidor:
Súmula 159 – É incabível a condenação da vendedora ao pagamento de multa ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador, afastando-se a aplicação da penalidade por equidade, ainda que descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra. Incidência do disposto no artigo 411, do Código Civil.
Porém, de outro lado e a favor do consumidor, a Súmula 162, expressamente, assegurou o direito à indenização por lucro cessante, aquilo que defendemos como sendo o ressarcimento ou “aluguel”, devido pela indisponibilidade de fruição do imóvel durante o período de atraso:
Súmula 162 – Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.
Sendo assim, independentemente da motivação da compra (para moradia do consumidor, ou meramente para investimento), o Tribunal reconhece como presumida a cessação de lucros, representada pela privação de fruição do imóvel, seja a que título for, durante a inadimplência da Construtora.

Ainda, outra Súmula que foi impertinente para os consumidores é a de nº 164, segundo a qual:
Súmula 164 – É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
Mas a Súmula nº 161, por sua vez, estabelece que:
Súmula 161 – Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.
Não concordamos plenamente com o teor da Súmula 164, pois trata-se de cláusula impositiva, invariavelmente disposta num contrato de adesão em que o consumidor não tem qualquer poder de negociação ou alteração. Mas não é de todo ruim a redação da maneira como foi concluída. Isso porque muitos contratos tentam justificar esse atraso com problemas relacionados à condições climáticas, de mercado, embargos de obra, etc, e nesses casos, nosso entendimento é de que o prazo de prorrogação não vale. Isso pode gerar muita discussão, principalmente quando a construtora pretender estender o prazo além dos 180 dias. E entendemos, ainda, que se quiser justificar o atraso dentro dos 180 dias com base em fortuito ou força maior, ainda assim a súmula é interessante para os consumidores.

Por outro lado, a Súmula 163 tratou da divergência que havia sobre a suspensão da correção monetária do saldo devedor durante o atraso da obra. Infelizmente, a decisão não foi favorável aos consumidores:
Súmula 163 – O descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção monetária, mas tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo devedor.
Porém, a Súmula 160, por sua vez, assegurou que, enquanto o imóvel não for entregue efetivamente, com sua disponibilização física, permanece a mora da construtora:
Súmula 160 – A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
Na prática, além dessa última súmula servir à fixação do prazo de garantia do lucro cessante (Súmula 162), ela também define o momento a partir do qual pode ser substituído o índice de correção que incide durante a obra (normalmente o INCC) para aquele cobrado após a conclusão da obra (normalmente o IGPM).

Com essas novidades temos que conviver e adequar nossas práticas e orientações aos Consumidores.

Alexandro Rudolfo de Souza Guirão – advogado e sócio do escritório Guirão Advogados – a.guirao@localhost