Sobre a abusividade da cobrança da Comissão de Corretagem e da Taxa Sati

Sou crédulo da importância do Poder Judiciário, de sua lisura e transparência, afinal se não acreditasse, abandonaria a Advocacia, mas o referido conjunto de decisões proferidas nos REsp 1.551951/SP, 1.551.956/SP e 1.599.511/SP causou espanto.
Referidos Recursos Especiais foram destacados para que as decisões neles proferidas reverberassem em todos os demais processos em trâmite perante o Judiciário dos Estados da Federação, que se encontravam com julgamentos suspensos desde o ano passado.
Neles se discutia a legalidade da cobrança da Comissão de Corretagem e da Taxa SATI dos consumidores, além de se definir o prazo de prescrição das ações para restituição de valores indevidamente cobrados a esses títulos e a legitimidade para que as Construtoras e Incorporadoras integrarem o pólo passivo dessas ações.
Começando pela análise da Legitimidade Passiva das Construtoras e Incorporadoras (REsp 1.551.951/SP), concluo que andou bem o Superior Tribunal de Justiça. Validou as decisões que os Tribunais Estaduais já vinham assentando, de que se trata de Relação de Consumo e, portanto, cabe a regra da Solidariedade e da Responsabilidade Objetiva.
Porém, o REsp 1.551.956/SP, que decidiu a questão da Prescrição a pretensão de restituição dos valores cobrados indevidamente do Consumidor, revelou um absurdo. O Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, que inovadoramente movimentou o STJ convocando uma audiência pública para ouvir os segmentos interessados no julgamento (e que inclusive, no seu voto, se disse favorável à tese dos Consumidores – 10 anos de prescrição), utilizou uma tese, lançada no julgamento do REsp 1.360.969/RS (que ainda não havia sido sequer publicada!!!), para unificar o entendimento do STJ, fixando a prescrição em 3 anos, com base no art. 206, § 3º, IV do Código Civil – Enriquecimento sem Causa. Esse julgamento tomado de “empréstimo”, tratava da restituição de valores cobrados a mais por Operadoras de Planos de Saúde de seus Consumidores (também questionável esse prazo, mas isso não vem ao caso aqui – o que importa é que o tema não coincide com o discutido nesses autos).
Andou mal o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Essa tese interessa às Construtoras e Incorporadoras e Empresas de Negociação Imobiliária.
No meu ver, e no veredicto de grande parcela dos Juristas, Advogados e Juízes que conhecem o Direito do Consumidor, reconhecer o Enriquecimento Indevido, sem causa, como fundamento do pedido de restituição de Comissão de Corretagem indevidamente imputada ao Consumidor e Taxa SATI indevidamente imputada ao Consumidor, é consagrar o entendimento de que o serviço de Corretagem e da dita Assessoria Técnica Imobiliária (serviço que justifica a cobrança da Taxa SATI) são indevidos ou ilegais. Os serviços, em si, não são ilegais, ao contrário, a Comissão de Corretagem, inclusive, tem amparo legal no Código Civil e na legislação que regulamenta a atividade dos Corretores de Imóveis. De outro lado, a taxa SATI, se comprovada a efetiva prestação de serviço e a garantia de liberdade do consumidor contratá-lo, ou não, revela a eventual legitimidade da sua cobrança.
Portanto, ao nosso humilde ver, a decisão não foi acertada. E de quebra, derrubou milhares de ações em trânsito no Judiciário, que largamente vinha aplicando a tese de prescrição de 10 anos, regra geral quando não há prazos específicos.
Mas o pior de tudo foi o resultado do julgamento do REsp 1.599.511/SP, que reconheceu a “validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem”. Aqui, há um contrassenso: reconheceu aqui a legitimidade dos serviços, o que foi tido por ilegítimo no julgamento do REsp 1.551.956/SP, que fixou o entendimento de que se trata de enriquecimento sem causa… Então, se são legítimos os serviços do corretor, o prazo prescricional não deveria ser de 3 anos…
Afora isso, não enfrentou como deveria a tese da “Venda Casada”, argumento defendido em milhares de ações em trâmite no Judiciário. Há que se lembrar que os julgamentos, todos, reconheceram tratar-se de relação de consumo, o que é inexorável. Por isso, então, sendo relação de consumo, os contratos ou quaisquer termos firmados entre as partes, são típicos contratos ou documentos de adesão, nos quais a liberdade de opção do consumidor é absolutamente restrita (ou assina o contrato ou não assina, não há como escolher ou recusar a imposição de pagamento de uma parcela, ainda que indevida).
A questão vai além de se tratar de uma cláusula válida num contrato. Trata-se de um contrato inválido, abusivo, ainda que contenha a cláusula, porque, ainda que seja informado acerca da obrigação de suportar a comissão de corretagem, o consumidor foi submetido a uma imposição, contratar um serviço (ou suportar seu pagamento) por imposição do fornecedor, o que é prática abusiva (art. 39, I ou IV do Código de Defesa do Consumidor).
Perdeu o STJ uma excelente oportunidade de demonstrar sua força e capacidade de regular as relações de consumo e do grande e importante papel de se realizar Audiências Públicas, como a de que participei em 09 de maio p.p.. Nela, um debate de alto nível técnico jurídico foi realizado, com a colaboração de iminentes juristas. Mas ao tomar por empréstimo uma decisão de um processo em que não tinha nenhuma relação com o caso em julgamento (me refiro ao REsp 1.360.969/RS – que tratava das cobranças indevidas em correção de mensalidade em planos de saúde), contaminou-se o entendimento que poderia, efetivamente, ter trazido justiça para milhares de consumidores, vítimas de práticas abusivas perpetradas no mercado imobiliário.

Alexandro Rudolfo de Souza Guirão a.guirao@localhost

Advogado – Militante da Defesa do Consumidor

Ex-Diretor do Procon Municipal de São Caetano do Sul/SP